Токенизация операций с коммерческой недвижимостью снизит транзакционные издержки с 30 до 2%, входной барьер для инвесторов - с 200 000 до 100 долларов и сократит время проведения операций с 1 месяца до 1 клика. В этой статье мы на примерах рассмотрим, как работает токенизация и как провести ее самостоятельно.
ЧТО ТАКОЕ ТОКЕНИЗАЦИЯ Это перевод учета и управления активами (отдельными зданиями, помещениями и непосредственно связанными с ними денежными потоками) в цифровой формат, где токены символизируют цифровые сертификаты этих активов.
Сейчас для токенизации используют технологии блокчейна, поскольку это повышает надежность и защищенность данных, а также дает возможность автоматизировать определенные процессы. Правда, при этом на токенизацию накладываются некоторые ограничения:
- Права можно записать в цифровом виде. Если нужно токенизировать квартиру, ее владелец должен быть в состоянии присвоить цифровому маркеру право собственности на реальную недвижимость и генерируемые ею денежные потоки. Для этого нужны законы и инфраструктура, позволяющие работать с цифровыми сертификатами собственности.
- Права можно передать через блокчейн. Это означает, что сделки, проведенные через блокчейн, должны обладать юридической силой, причем сразу после продажи токенов, без "бумажных" процедур.
- Токены можно легко обменять на реальный актив. Владелец токенов должен иметь возможность обменять их на актив, который они символизируют.
КАК ПРОВЕСТИ ТОКЕНИЗАЦИЮ
По большому счету токенизация - это та же секьюритизация (форма привлечения инвестиций путем выпуска ценных бумаг), только вместо акций и облигаций используются токены. Процесс токенизации коммерческой недвижимости можно представить в виде трех шагов:
- Владелец недвижимости создает цифровой сертификат собственности на объект или связанный непосредственно с ним денежный поток (например, ипотечный кредит или ренту). Это делают с помощью специализированных платформ, например Securrency, Harbour, Atlant, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize и Swarm.
- Посредническая структура производит лимитированную эмиссию токенов, каждый из которых является цифровой долей собственности на токенизированный объект.
- После эмиссии токены продают инвесторам.
Рассмотрим этот процесс на примере трех кейсов, каждый из которых отображает типичную операцию с недвижимостью.
Кейс 1: Продажа недвижимости
Предположим, что вы владеете объектом недвижимости стоимостью 250 000 долларов и его нужно продать с помощью токенизации. Делать мы это будем на примере сотрудничества с платформой Alt.Estate (это не лучшая платформа, авторы выбрал ее случайно).
Процесс токенизации на Alt.Estate выглядит следующим образом:
- Владелец или его представитель подает заявку в Alt.Estate. В заявке нужно указать основные характеристики объекта недвижимости и реквизиты собственника.
- Объект проходит проверку и оценку стоимости. Это делает независимый подрядчик, которого выбирают по согласию обеих сторон.
- Платформа токенизирует недвижимость, деля ее, например, на 1 000 виртуальных частей. Выходит 1 000 токенов, каждый из которых стоит 25 долларов.
- Токены выставляют на продажу. Торговля происходит на торговой площадке Alt.Estate.
- Стартовая цена - 25 долларов за токен. Дальше она будет формироваться на основе баланса спроса и предложения. Инвесторы покупают токены, становясь совладельцами продаваемого объекта недвижимости. Если они захотят продать токены, им достаточно просто выставить их на повторную продажу.
Кейс 2: Инвестиции в недвижимость
Теперь представим, что вы владелец здания с офисными площадями, которые сдаются в аренду. Здание у вас старое и давно не ремонтировалось, из-за чего аренда приносит мало прибыли, тогда как конкурент по соседству гребет деньги лопатой. Чтобы увеличить ставки, нужно провести капитальный ремонт, но, увы, денег на это нет.
Чтобы профинансировать ремонт, вы решаете провести токенизацию. Этот процесс происходит по тому же сценарию, что и в случае продажи, за исключением следующих моментов:
- Токены не дают права собственности на актив. Они дают право на часть прибыли от аренды или фиксированные дивидендные выплаты.
- Право распоряжения зданием остается за собственником.
Для покупателей токенов это инвестиционный актив, причем рискованный. Проблема в том, что собственник может собрать деньги, сделать ремонт и затем продать здание, оставив инвесторов ни с чем. Еще можно установить низкие ставки, что приведет к снижению доходности токенов и, как следствие, к снижению их цены. Это позволит собственнику скупить токены по минимальным ценам, после чего ставки можно поднять до рыночного уровня.
Эмитент может поднять привлекательность таких инвестиций, взяв на себя обязательства не продавать недвижимость и не действовать против выгоды инвесторов. Можно также ввести ограниченное управление активами, например, в вопросе выбора ставок и арендосъемщиков. Или делегировать управление третьей стороне.
Кейс 3: Финансирование раннего строительства
Самое сложное в строительстве - получить первые 20% финансирования. Из-за этого стартового порога многие девелоперы вынуждены вести продолжительные утомительные переговоры, платить большие комиссии, закладывать личную собственность - делать все ради того, чтобы убедить инвесторов в своей честности и перспективности строительства.
Если использовать опыт токенизации и первичное предложение монет, собрать деньги станет намного проще. Девелоперы просто будут запускать для каждого нового строительства отдельное ICO со своими токенами и продавать их на финансовых рынках. Это позволит снизить порог вхождения, что увеличит количество инвесторов.
Провести такой краудсейл можно на площадке BlackSquare.io. Их специалисты рекомендуют делать это в три этапа:
Этап 1. Частная предварительная продажа Как и в случае с традиционными ICO, первичное предложение во время токенизации недвижимости лучше начинать с закрытых продаж для крупных инвесторов. Такой подход поможет понять, есть ли у проекта перспективы: если инвесторы заинтересовались, краудсейл можно продолжать, если нет - его лучше закрыть. На этой стадии продают 5-10% от всей эмиссии токенов. Инвесторов либо приглашают в частном порядке, либо проводят запись в whitelist. В последнем случае желающих, как правило, отсеивают по определенным критериям: прохождение процедур KYC & AML, статус аккредитованного инвестора, значительный минимальный порог для входа и прочее.
Этап 2. Предварительная продажа После успешного завершения частной предварительной продажи проект представляют большему количеству инвесторов. Дается больше открытой информации по строительству, оглашаются детали инвестиционной сделки, данные о подрядчиках и прочее. Во время пресейла продают 60-75% токенов. Если инициаторы проекта уверены в успехе, они продолжают работать с whitelist, если нет - оглашается открытая продажа. При этом снимается большая часть ограничений и уменьшается минимальный порог для входа.
Этап 3. Основной краудсейл Последние 15-25% токенов продают открыто и обычно без каких-либо барьеров для инвесторов. Это нужно для привлечения внимания к проекту и уменьшения маркетинговых издержек: можно запустить баунти-кампанию и эйдропы.
КАКОВЫ ПРЕИМУЩЕСТВА ТОКЕНИЗАЦИИ
Ликвидность По оценкам Всемирного экономического форума, к 2025 году более 10% мирового ВВП будет номинировано в криптовалютных активах, что составит свыше 10 триллионов долларов США. При этом большая часть этих активов будет связана с долевым владением и премиями за ликвидность. Так, токенизация позволит разбить стоимость недвижимости на сотни или миллионы токенов, которые можно разбить еще на восемнадцать знаков после запятой. Благодаря этому даже самую дорогую недвижимость можно виртуально разбить на доли (токены), которые будут стоить копейки.
Например, если токенизировать небоскреб New World Trade Center в Нью-Йорке, который оценивают в 4 миллиарда долларов, разделив его на 1 миллион токенов, то минимальный порог для инвестирования составит всего 40 долларов. При этом продавать токены можно без трансграничных ограничений. Исследования показывают, что такие изменения увеличивают объем рынка на 20-30% за счет раскрытия его ценности через "премии за ликвидность". Данный рост станет прямым следствием возможности инвестировать в недвижимость в любой стране из любой точки мира, что можно осуществить, в том числе, с помощью долевого владения.
Программируемость
Программируемость в случае токенизации означает возможность внедрять простую бизнес-логику в смарт-контракты, благодаря чему можно автоматизировать большую часть документооборота. Это облегчит управление как объектами недвижимости, так и инвестициями.
Программируемость особенно полезна для:
- Реализации права управления. Благодаря блокчейну и смарт-контрактам держатели токенов могут принимать консолидированные управленческие решения, будучи в разных точках мира, не зная друг друга и не ставя ни одного штампа или подписи в каком-либо документе.
- Автоматизации выплат. Записав в смарт-контракт формулу распределения прибыли от продажи недвижимости или сдачи ее в аренду, можно не сомневаться, что выплаты будут произведены вовремя и честно.
- Скорости операций. Традиционные способы управления коммерческой недвижимостью завязаны на долгих бюрократических процедурах, которые занимают месяцы. На блокчейне такие процедуры занимают минуты.
Неизменность
Данные в блокчейне нельзя изменить или удалить, а сведения о транзакциях оставляют публичный след. Благодаря этому можно подтвердить или отследить историю владения и избежать мошенничества и ошибок.
О ЧЕМ НУЖНО ПОМНИТЬ, ПРОВОДЯ ТОКЕНИЗАЦИЮ
Отсутствие юридической инфраструктуры Токенизация - это создание цифровой ценной бумаги, что подпадает под юрисдикцию Комиссии по ценным бумагам и биржам США. Чтобы провести токенизацию, нужно зарегистрировать эмиссию токенов, получить разрешение и действовать в рамках закона.
Какого именно закона, зависит от конкретного токенсейла (стоимость объекта, кто допущен к инвестициям, будет ли продвижение и какое) и тех прав, которые дают токены. Детально об этом сказано в Отчете по делу The DAO и предупреждении SEK о мошенничестве блокчейн-стартапов.
Токенизация не означает мгновенную ликвидность
Наличие возможности покупки токена не означает, что его купят сегодня или завтра. Пока еще нет центрального рынка или рынков, на которых можно было бы найти сведения обо всех токенах недвижимости. Есть лишь отдельные площадки с аудиторией в одну-две сотни тысяч пользователей и небольшим списком токенов.
Сравнение площадок, которые занимаются токенизацией недвижимости
Создавать ликвидность на этом этапе развития рынка нужно по старинке - с помощью рекламы. При этом маркетинговую стратегию следует выбирать очень взвешенно, поскольку продвижение в чужой стране рискованно, а реклама по всему миру разорит даже Билла Гейтса.
Всегда помните про KYC & AML
KYC, или Know Your Customer - это процедура идентификации личности, которую проводят, чтобы убедиться, что среди инвесторов нет мошенников, преступников, фейков. Если вы брали кредит в банке, то проходили и KYC, когда сотрудники сканировали ваш паспорт или фотографировали вместе с документом.
AML, или Anti-Money Laundering - это проверка личных данных по Politically Exposed Persons (PEP) и другим спискам потенциально опасных пользователей, где анализируют сведения о гражданстве, посещении стран с высоким риском террористической угрозы, ищут признаки возможного отмывания денег, финансирования терроризма или кражи личной информации.
Если вы проводите токенизацию в США, значит вы обязаны провести KYC & AML. Самостоятельно или с помощью сторонних специалистов, например, через платформы Cryptonomos или Bitcoinsuisse.ch. Единого стандарта запрашиваемой информации нет, но обычно это:
- ФИО, паспортные данные;
- страна, город, почтовый индекс;
- место жительства или адрес регистрации;
- номер мобильного и/или стационарного телефона.
Для проверки подлинности этих сведений просят также прислать:
- фотографию или сканкопию паспорта, водительских прав или ID-карты;
- селфи, где вы держите документ возле своего лица;
- оплаченные счета за коммунальные услуги