Андрей Симаев
Роль ИТ и телекоммуникаций в коммерческой недвижимости растет. Еще несколько лет назад ИТ-составляющая играла незначительную роль в борьбе бизнес-центра за арендаторов, последние обращали внимание преимущественно на расположение здания и характеристики самих помещений. Поставщики автоматизированных инженерных систем несколько лет назад попытались использовать тему «интеллектуальных зданий», однако тогда ни операторы коммерческой недвижимости, ни их клиенты особого интереса к этой теме не проявили. Сегодня интерес к теме «интеллектуальных зданий» возрождается; спрос на эти технологии все еще невысок, но постепенно растет. Это часть общей тенденции - условия и возможности доступа к ИТ становятся достаточно значимым фактором при выборе помещения для аренды.
Базовый пакет
Спрос на ИТ-услуги в бизнес-центрах неоднороден. Как отмечает заместитель генерального директора фирмы «ОНИКС» Александр Горьков, «решение вопроса о создании и эксплуатации ИТ-инфраструктуры очень сильно зависит от того, кому предполагается сдавать помещения». Небольшие арендаторы, стремящиеся максимально сократить свои административные расходы, испытывают потребность только в базовых услугах (городские телефонные номера, широкополосное подключение к интернету, объединение сетей при помощи единого канала передачи данных). Это элементарно необходимая инфраструктура, при использовании которой практически нет возможностей для ценового маневра. Как говорит генеральный директор управляющей компании «Спецпроект» (группа компаний «Овентал») Лилия Петрова, доля телекоммуникаций в цене аренды составляет 8−10%; снижение базовых цен на 10−15% приведет к уменьшению совокупного платежа всего на 1−2%.
Чем выше класс бизнес-центра и платежеспособность аудитории, которую стремится привлечь оператор, тем более востребованными становятся специальные приложения (внутренняя видеоконференцсвязь, дополнительные сервисы АТС, организация call-центров и т.д.). Поэтому, как считает Лилия Петрова, важно, чтобы оператор здания смог договориться с провайдером телекоммуникационных услуг о минимизации цены на дополнительные, специальные ИТ-сервисы. Их наличие повышает рейтинг центра и при разумной цене может привлечь серьезного клиента.
Крупные арендаторы также могут использовать лишь базовые возможности АТС и доступ к интернету, а остальные сервисы (видеосвязь, внутреннюю сеть и др.) организовать самостоятельно. Таких клиентов интересует преимущественно пропускная мощность подведенного к зданию канала связи. Как отмечает директор по развитию компании DocsVision Сергей Курьянов, нередко арендаторы вообще отказываются от инфраструктуры оператора, приобретают у стороннего провайдера отдельную линию связи для телефонии и передачи цифровых данных.
Отбор инноваций
Технические новшества в сфере инженерных систем, их современная ИТ-«начинка» также увеличивают ценность здания в глазах арендатора. При этом автоматизация базовых подсистем (электроснабжение, отопление, водоснабжение, пожарная безопасность и т.д.) хотя и позволяет сокращать издержки оператора здания и предлагать более конкурентоспособные цены, более интересные возможности, ведет к повышению рейтинга и престижа бизнес-центра, а как следствие - цены аренды.
«Например, централизованные системы управления климатом и безопасностью увеличивают престижность бизнес-центра, если они, конечно, работают как положено», - отмечает Александр Горьков. Единая диспетчерская, позволяющая управлять безопасностью, климатом, лифтами, освещением и прочими подсистемами, постепенно становится атрибутом бизнес-центров класса «А». Другие важные для арендаторов возможности - интеграция систем охранной сигнализации и видеонаблюдения (повышающая безопасность) и автоматизированное управление приемом посетителей.
Впрочем, далеко не все технологии автоматизации сегодня реально востребованы. К примеру, не слишком популярны сложные системы безопасности с функцией распознавания лиц, системы контроля доступа, поддерживающие учет рабочего времени, системы дистанционного управления освещением и т.д. Чем ниже класс здания, тем менее востребованы «интеллектуальные» технологии: они повышают арендную плату на достаточно ощутимые 50−100 долларов за квадратный метр. «Задача управляющего бизнес-центром заключается в том, чтобы выбрать оптимальное соотношение количества, типа и уровня инженерных систем и их стоимости», - отмечает Лилия Петрова. Необдуманные инвестиции во все «самое современное» успеха не принесут.
Также важно уже на этапе проектирования и строительства заложить возможность расширения - оператор должен при необходимости предоставить доступ ко всем ИТ-услугам без переделки основных инженерных систем. В числе таких сервисов может быть расширение канала связи, построение дополнительных приложений типа видеоконференций, создание единого центра обработки данных и размещение в нем клиентских серверов и т.д.
Поскольку такие попытки предугадать будущее существенно усложняют построение эффективной ИТ-инфраструктуры, целесообразно привлечь для проведения работ специализированного провайдера. Инвестировать в собственное ИТ-подразделение имеет смысл лишь в том случае, когда планируется достаточно крупная сеть бизнес-центров. В противном случае экономия, о которой идет речь, обернется дополнительными издержками.
Ссылки по теме
