Пандемия COVID-19 поставила под вопрос последние инвестиции в корпоративную недвижимость и дизайн рабочих мест. Зачем вообще нужны крупные централизованные офисы, если многие компании собираются в обозримом будущем переходить на удаленку? Мы считаем, что сейчас нужно создать новую стратегию на пост-пандемическое время и подумать, требуются ли нам централизованные офисы. Возможно, более равномерное распределение рабочих мест по городам и регионам позволит повысить качество работы сотрудников и устойчивость компаний, а также улучшит городской ландшафт и жизнь местных сообществ.
Последние несколько лет мы изучали, как офисы помогают сотрудникам преуспевать. Под "преуспеванием" мы имеем в виду сочетание тонуса и полезного опыта. Преуспевание связано с качеством работы, креативностью, самочувствием и позитивным общением с коллегами - и на него влияет, в том числе, дизайн офисов. Продуманные пространства могут способствовать культуре обучения и обмена знаниями, а инфраструктура, естественный свет и эстетика повышают тонус сотрудников.
Конечно, уровень преуспевания может меняться. Так, в последние месяцы у всех появились новые факторы стресса, из-за которых нам, конечно, стало сложнее хорошо работать. Вместо того чтобы ходить в офис, в котором все сделано так, чтобы люди могли лучше трудиться, многим приходится работать, вести семейные дела и зачастую обучать детей в одном и том же месте.
Невзирая на все недостатки "новой нормальности", у нее есть и преимущества, от которой людям, компаниям и городам будет нелегко отказаться. Воздух в мегаполисах стал чище. Нам не приходится каждый день тратить время в транспорте. Сотрудники получают гибкий график, о котором так давно просили. Мы думаем, что эти и другие плюсы можно будет сохранить, если изменить подход к планированию и дизайну зданий и помещений.
Исчезнут ли офисы?
Нет, офисы не исчезнут, но потребуют пересмотра. Людям по-прежнему нужны места, где можно собираться, общаться, развивать карьеру и строить отношения. Но размер, масштаб и открытость современных офисов могут негативно сказаться на качестве этих отношений.
Более 40 лет назад исследователь общественной жизни в городах и пространствах, социолог Ричард Сеннетт выяснил, что на работе нам нужна возможность дистанцироваться от других, иначе наши отношения с ними пострадают. Но как бы нам не был важен свой уголок, где можно отдохнуть, нам нужны и общественные места, где можно объединяться с другими. Согласно другому исследованию, люди могут поддерживать крепкие отношения только с 100-200 людьми, а затем качество отношений начинает страдать. Оба эти исследования показывают: если мы хотим поддерживать отношения с коллегами и работать как можно лучше, нужно изменить масштаб и структуру наших офисов, чтобы мы могли сохранять баланс общения и дистанции.
Офисы нужны нам не только для поддержания отношений, но и по многим другим причинам. Люди и компании используют рабочую обстановку как средство демонстрации своих целей и ценностей. Оформляя помещение, мы выражаем свою профессиональную идентичность. Мы (пока что) более или менее справляемся с удаленной работой - но в основном продолжаем трудиться в той же культуре, которая появилась еще до пандемии, со старыми нормами, отношениями и практиками. А если нам понадобится изменить или адаптировать какую-то часть культуры, это будет нелегко сделать без живого общения. Один CEO недавно сказал нам на семинаре: "По Zoom корпоративную культуру не изменишь".
Как разработать новую типологию офисов?
Ученые и дизайнеры, мы провели эксперимент и представили себе, какой бы стала типичная корпорация, если бы ее штаб-квартира была разделена на сеть узлов разного размера, разбросанных по городу или региону. Во что это выльется? Как это улучшит жизнь города? И как это поможет самим компаниям?
Мы считаем, что если распределить сотрудников по небольшим офисам в городе и дать им возможность больше сотрудничать с коллегами, живущими неподалеку, это принесет немало пользы.
Такая модель будет более устойчивой, и организация сможет продолжать работу даже в случае природных катастроф, отключения электроэнергии или других нарушений инфраструктуры (например, транспортной). Кроме того, эта модель поспособствует развитию бизнеса, ведь компании окажутся ближе к своим клиентам и покупателям - возможно, с кем-то из них они даже разделят офис. Бизнес также станет ближе к тем, кто ищет работу, и местам скопления кадров.
Несколько крупных провайдеров финансовых услуг, расположенных в финансовом районе Нью-Йорка, недавно перевели ИТ-отделы и разработчиков в другой район, поближе к стартапам, чтобы теснее с ними общаться. Именно для этого был открыт проект Capital One Labs, расположенный вдали от Уолл-стрит, в самом центре района Флэтайрон. Проект помогает компаниям укреплять связь с местным ИТ-сообществом и привлекать новые кадры.
Кроме того, если организации откажутся от офисов, которые занимают по несколько этажей в одном здании, и перейдут к распределенной системе, бизнес-центрами будут пользоваться совершенно разные люди и компании. Мы считаем, что офисы нового типа помогут людям налаживать более качественные отношения, что чрезвычайно важно для укрепления существующих команд и создания новых связей внутри фирм и между ними.
Как могли бы выглядеть эти офисы?
Одно из главных изменений в сфере офисной недвижимости за последние десять лет -появление и распространение коворкингов: небольших офисных пространств с гибким подходом, которые люди и компании могут арендовать на короткий срок. Коворкингов становится больше, но их доля среди корпоративных офисов остается небольшой: во всем мире открыто 22 тыс. коворкингов, в которых работает около 2 млн человек. Мы считаем, что коворкинги - это пример того, как могла бы выглядеть распределенная сеть офисов.
Одна из проблем классического централизованного офиса в том, что люди, работающие на разных этажах и в разных корпусах, редко общаются друг с другом. Как правило, мы чаще всего контактируем с теми, кто находится от нас на расстоянии двух метров. Если разделить городские офисы на коворкинги для многих компаний с общей инфраструктурой, эта проблема будет решена. Более открытые пространства сделают офисы привлекательными: люди из разных отделений смогут больше общаться и налаживать отношения, а потом расходиться по своим уголкам и работать.
Кроме того, если в офисных зданиях кроме собственно офисов появятся и другие пространства - например конференц-залы, рестораны и фитнес-клубы, - они будут скорее дополнять друг друга, чем конкурировать между собой. Например, на крыше можно открыть бар с роскошным видом, а в мезонине или на средних этажах, где больше места, разместить фитнес-клуб. Такое распределение пространств и услуг в одном здании в последнее десятилетие освоила гостиничная индустрия: отели открывают коворкинги, магазины, кофейни и тематические рестораны, чтобы привлечь как постояльцев, так и горожан. В свою очередь, это увеличивает привлекательность района для компаний, которые предлагают другие услуги.
Такие адаптивные стратегии могут полностью изменить целый район, что и произошло в центре Лос-Анджелеса, в Вест-Сайде Манхэттена и в центре Детройта. Во всех этих районах стало меньше пустующей коммерческой недвижимости и больше жилых домов. Мы считаем, что в будущем такие пространства смогут обеспечить людей с самым разным доходом услугами, жильем и рабочими местами, и города станут демократичнее и равномернее.
Изменения, которые мы рекомендуем провести в городских офисных зданиях, уже затронули загородную офисную недвижимость. За городом можно применить сразу несколько способов адаптации и изменения целевого назначения помещений. Городские бизнес-центры дополняют уличную жизнь, а загородные можно построить так, чтобы люди приезжали туда специально. Эта стратегия позволит использовать одно здание для разных целей и меньше перемещаться в другие здания.
Интересным примером может послужить центр Bell Works в Холмделе, Нью-Джерси (илл. 2). Раньше в этом отдельно стоящем здании площадью 200 тыс. м2 располагалась лаборатория компании AT&T Bell, а теперь оно стало многофункциональным центром: здесь есть отдельные офисы, коворкинги, магазины, рестораны и многое другое. Раньше в здании работала только одна организация, а сейчас здесь более 100 офисов и отделений разных компаний.
Центр старается создать связи между разными категориями пользователей: офисные работники могут здесь обедать, а те, кто приезжают ради магазинов - зайти на мероприятие. Здание функционирует не с 9 до 17, а по более удобному графику. Примерно четверть людей, которые ежедневно посещают Bell Works, здесь не работают. Сейчас девелопер открывает свой второй комплекс - на этот раз в центре Чикаго и с жилым массивом в дополнение к офисам.
Какие технологии нужны для новых офисов?
Даже если компании откроют целую сеть офисов, удаленная работа никуда не денется. Традиционный централизованный офис состоит из переговорных разного размера и вместительности. Если кому-то там приходится участвовать во встрече виртуально, он оказывается в худшем положении, чем его коллеги, собравшиеся в одной комнате: в отличие от всех, удаленный сотрудник - это просто голос в трубке или лицо на экране.
Но пандемия нормализовала виртуальные встречи. Теперь мы все - окна на экране. Нам кажется, что в будущем встречи останутся виртуальными, а для более качественной и равномерной связи между несколькими офисами будут использоваться технологии, создающие эффект присутствия. Важным элементом нового офиса может стать гибридный конференц-зал или центр трансляций с технологией виртуальной или дополненной реальности (ил. 3.)
Виртуальные встречи, организованные с помощью VR/AR и технологий продвинутых трансляций. Иллюстрация HLW
Где будут расположены эти офисы?
Сегодня у людей появился выбор, где и когда выполнять свою работу. По мере распространения коворкингов и других публичных пространств с вайфаем (кофеен, библиотек, холлов отелей и так далее) мы все чаще видим, как рабочие места продаются в виде услуги. Одно из преимуществ такой модели в том, что человек может работать где ему удобно. Поэтому мы считаем, что в будущем, если сотрудники живут в одном районе, они будут вместе использовать одно небольшое рабочее пространство.
В мегаполисах, например в Нью-Йорке, Вашингтоне и Бостоне, на дорогу до работы у многих уходит масса времени. Но поскольку людям все равно важно находиться в одном офисе с коллегами, там можно открыть офисы-спутники или кластеры в коворкингах на первых этажах на месте бывших магазинов. По мере распространения идеи "рабочего места как услуги" коворкинги начнут появляться в обычных небольших зданиях наряду, например, с магазинами и кафе.
Мы считаем, что районные офисы могут стать для компаний неким гибридом традиционного офиса и удаленки. Работа у дома укрепит присутствие организации в районе, собрав сотрудников в одном кластере и сблизив их.
Важным преимуществом этой стратегии станет то, что компании станут заботиться о здоровье сотрудников: вместо того чтобы проводить время в транспорте, люди смогут добираться до работы пешком или на велосипеде. Кроме того, у сотрудников появится больше свободы: локальные команды смогут самостоятельно выбирать себе офис.
Наконец, коллективы, работающие недалеко от дома, образуют небольшие кросс-функциональные кластеры, которые не возникли бы, если бы все трудились в своих отделах в централизованном офисе. Новый повод развивать отношения приведет к росту сотрудничества на локальном географическом уровне.
Каждый из этих социальных и географических факторов увеличивает вероятность успешной работы команды.
Так может выглядеть районный офис в бывшем магазине. Иллюстрация HLW
Кроме того, открытие нескольких офисов может вдохнуть жизнь в неиспользуемые площадки как в городах, так и в пригородах. Одним из последствий пандемии стало закрытие магазинов и предприятий малого бизнеса. Если ничего не предпринимать, на их месте останется пустота. А если превратить магазины, закрытые торговые центры (ил. 4) и другие крупные здания в офисы, это поможет оживить бедствующие районы. Для такой реорганизации подходят как пешеходные улицы, так и проезжие - главное сделать здания более удобными пешего передвижения.
Пример такой трансформации - закрытый универмаг в оживленном коммерческом квартале Лос-Анджелеса, преобразованный в мультифункциональное пространство с открытыми кафе и магазинами на первом этаже (ил. 5).
Бывший универмаг, бульвар Пико, 10730, Лос-Анджелес, Калифорния. Фотография HLW, рендеринг Kilograph
А что насчет работы из дома?
Пандемия показала, что удаленная работа подходит для самых разных отраслей и должностей. Конечно, для некоторых людей и организаций это крайняя мера, абсолютно нежелательная по личным или профессиональным причинам. Но другим удаленная работа помогает повысить продуктивность, сэкономить время, снизить расходы и минимизировать потребление ресурсов.
Многие осознают долгосрочные преимущества работы из дома. Недавний опрос 700 сотрудников штаб-квартиры одной компании показал, что 82% хотели бы сохранить право работать из дома и после того, как все придет в норму. Руководители тоже признают потенциальные преимущества удаленки и планируют, что в каком-то объеме она останется и в будущем.
Нам кажется, что многие компании будут предоставлять сотрудникам право в любой момент перейти на удаленку, - при этом домашний офис будет интегрирован в сеть офисных пространств организации. Некоторые фирмы уже сейчас выделяют людям средства на организацию домашнего офиса, понимая, что такая инвестиция окупится за счет долгосрочного снижения расходов на аренду коммерческой недвижимости.
Нарушение привычного хода офисной жизни - отличный повод переосмыслить масштаб и дизайн офисов. Конечно, всем хочется, чтобы все вернулось в нормальное русло. Но многие приобрели опыт работы из дома и необходимые навыки, чтобы добиваться успеха и после пандемии, - и это может изменить наши города, сообщества и профессиональную жизнь к лучшему.
Об авторах
Питер Бэйсвайс (Peter Bacevice), Ph.D., - руководитель исследовательской работы HLW, международной архитектурной, дизайнерской и стратегической фирмы, расположенной в Нью-Йорке. Научный сотрудник кафедры менеджмента и организаций Бизнес-школы им. Стивена Росса при Мичиганском университете.
Джон Мэк (John Mack), AIA, FIIDA, - старший партнер и глобальный директор по дизайну HLW.
Пантеа Техрани (Pantea Tehrani) - директор по дизайну нью-йоркского отделения HLW.
Мэт Трибнер (Mat Triebner) - главный партнер и директор по стратегии HLW. Лектор программы урбанистики Йельского университета.