Malakhov Vladimir. Information and resource modeling of cost of real estate objects

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕСТВЕННОСТЬЮ «СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ ГЕНПОДРЯДНОГО МЕНЕДЖМЕНТА» МАЛАХОВ ВЛАДИМИР ИВАНОВИЧ кандидат экономических наук доктор делового администрирования ИНФОРМАЦИОННО-РЕСУРСНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ г. Москва, 2014 год.
PLAN
DO
CHECK
ACT

Малахов В.И. «Информационно-ресурсное моделирование стоимости инвестиционно-строительных проектов», Москва, 2014г. Стр. 2
ИНТЕЛЛЕКТ-КАРТА КНИГИ
«ИНФОРМАЦИОННО-РЕСУРСНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ
СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Инвестиционно-строительный инжиниринг
Сравнительный анализ систем ценообразования в России и за рубежом
Факторы дисбаланса между российским и зарубежным ценообразованием в строительстве
Стоимостной инжиниринг в инвестиционно-строительных проектах
Информационно- ресурсное моделирование
Концепция управления стоимостью
Кастомизация и Локализация
Факторы ресурсной индексации
Эскалация стоимости проекта
Ресурсно- технологические модели
Инвестиционное моделирование
Модели календарно- сетевого планирования
Модели декомпозиции
Комплексная модель управления стоимостью
Информационно-ресурсное моделирование стоимости ИСП

ВВЕДЕНИЕ.
Капитальное строительство является важнейшей отраслью материального производства, играет фундаментальную роль в формировании общественных затрат на единицу производимых материальных благ. Несмотря на усилия, которые предпринимаются государственными органами и профессиональными сообществами России в последние 10 лет, система ценообразования в капитальном строительстве остается неэффективной. Проведенные, по поручению Правительства РФ, работы по адаптации системы сметного ценообразования к западным стандартам не только не привели к снижению затрат в строительстве, но даже не смогли преломить тенденцию к их необоснованному росту. И это не только мнение экспертов, об этом неоднократно говорили в своих выступлениях Президент и Премьер- министр РФ. Более того, руководители нашего государства неоднократно обращали внимание на необходимость изучения и освоения зарубежного опыта формирования нормативной базы строительства, включая как технические, так и экономические, и, в том числе, сметные нормативы. Но доказать, что сметные нормативы в России неоправданно велики, в последние годы практически никому не удавалось, а общая стоимость строительства по сравнению с западными аналогами по-прежнему неоправданно росла. Это трудно оправдать только географическим положением и стоимостью логстики средств строительного производства. Есть и другие факторы, на которые нам необходимо обратить внимание.
При рассмотрении текущего положения необходимо различать две важнейшие проблемы вызываемые высокими затратами в инвестиционно-строительном процессе. Во-первых, инфраструктурное, социальное или коммунальное строительство обеспечивает ввод в действие объектов, которые непосредственно служат удовлетворению потребностей населения - это жилье, культурно-бытовые учреждения, медицинские учреждения, т. е. то, что обеспечивает нормальное функционирование так называемой непроизводственной сферы. Эти объекты, как правило, финансируются из бюджета различных уровней, но и здесь любая экономия в означает экономию государственных средств, которые, в свою очередь, могут быть использованы на приращение строительства других объектов. Во-вторых, капитальное строительство обеспечивает ввод в действие промышленных объектов, которые становятся предприятиями, производящими материальные блага для удовлетворения потребностей людей. Поэтому затраты на строительство объектов, предназначенных для производства материальных благ, косвенно воздействуют на цены товаров, которые будут производиться на построенных объектах. Всякое сокращение затрат на строительство положительно будет влиять на будущие издержки производства товаров, производимых промышленными объектами, введенными в строй. Именно поэтому, в качестве важнейших требований к экономической эффективности деятельности строительных компаний выдвигаются такие, как перестройка механизма формирования цен в строительстве, исключающая неоправданное увеличение материалоемкости на стоимость готовой строительной продукции, пересмотр сметных цен и расценок в капитальном строительстве с целью усиления их роли в повышении эффективности капитальных вложений и улучшении работы проектных и строительных организаций.
Для того чтобы решать успешно эти задачи, необходимо учитывать специфику работы строительных организаций и ценообразования на их продукцию. Затягивание сроков строительства приводит к увеличению остатков незавершенного производства, что нежелательно и расценивается как нерациональное использование инвестированного капитала. Помимо экономических потерь в результате превышения стоимости государственных и частных контрактов, несовершенная система ценообразования ведет и к репутационным потерям, затрудняющим привлечение в отечественные проекты иностранного капитала и иностранных строительных компаний. Сейчас особо остро стоит задача: проанализировав плюсы и минусы текущего состояния системы, выработать план ее совершенствования и реализовать этот план. При этом необходимо учитывать опыт зарубежных стран, но применять его не путем бездумного копирования, а с учетом особенностей развития отрасли в России.
Предлагаемая система информационно-ресурсного моделирования стоимости объектов капитального строительства, так или иначе, включает и международный опыт стоимостного инжиниринга, и лучшие факторы российского ценообразования. Разумеется, это только общее описание системы, требующяя дальнейшего прояснения, но она является базисом целой совокупности сопуствующих и производных тем. Это и вопросы анализа ключевых факторов, так существенно влияющих на рост цен в строительстве в России, это и предложения по созданию действенной системы стоимостного инжиниринга, позволяющей решать проблемы ценообразования системно.

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ.
Для объективного восприятия темы «Управление стоимостью инвестиционно-строительных проектов», которая лежит в основе этого пособия, было бы логично оттолкнуться от комплексного понимания Стоимостного инжиниринга, а соответственно, от понимания термина ИНЖИНИРИНГ в принципе. Для этого имеет смысл сразу отказаться от многочисленных определений инжиниринга, данных в справочной и профессиональной литературе, поскольку инжиниринг нельзя воспринимать через описательные дефиниции, его можно отличить только на основе исконной сути: ИНЖИНИРИНГ – полезная деятельность по трансформации научных знаний в коммерческую информацию о физических объектах и процессах, необходимых для повышения удовлетворенности потребителей.
Но суть не открывает точных границ поля дефиниции ИНЖИНИРИНГ, поскольку инстинктивно подталкивает каждого из нас к восприятию его как разновидности инженерной, т.е. связанной с механизмами, машинами и иной техникой, деятельности. Для этого легче провести анализ «от классификации к системному понятию», который иногда используется, когда нет очевидного базового определения того или иного явления. Например, для инжиниринга, не являются какими-то режущими слух словосочетания типа: «финансовый инжиниринг», «социальный или социально-экономический инжиниринг», «правовой или законотворческий инжиниринг», «стоимостной инжиниринг», «политический инжиниринг», «логистический инжиниринг» и т.п. Все эти примеры говорят о том, что понятие Инжиниринг давно ВЫШЛО ЗА РАМКИ Инженерного дела и связанного с ним предметного поля. Это понятие стало гораздо более общим еще и потому, что в сутевом определении речь не идет о трансформации только ЕСТЕСТВЕННОНАУЧНЫХ знаний, а любых, в том числе и гуманитарных наук, а также других междисплинарных наук.
В этом случае вполне логично говорить о:
1. По исходной научной информации - Технический (в инженерном смысле) и нетехнический (гуманитарный) инжиниринг;
2. По продукту – информация о физических характеристиках продукта или о процессе, т.е. технологический или проектно-конструкторский инжиниринг;
3. По физическому продукту – инжиниринг товара, пригодного для потребления, а также предметов труда или инжиниринг средств труда;
4. По видам процессов инжиниринг может быть как физический, химический, так и организационный или социально-политический. В любом случае происходит конструирование процесса как конечного интеллектуального продукта инжиниринга.
И, наконец, наверное, самое важное! Инжиниринг – это полезная деятельность по созданию именно информации об архитектуре физического объекта или о процессе, а не по созданию самих объектов и процессов, то есть имеет в качестве результата не физическую продукцию, а интеллектуальную сущность. Именно поэтому, инжиниринг – это предоставление услуг, а если быть еще
ИНЖИНИРИНГ –
ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НАПРАВЛЕННАЯ НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОМПЛЕКСНЫХ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫХ УСЛУГ ПО ТРАНСФОРМАЦИИ НАУЧНЫХ ЗНАНИЙ И ДОСТИЖЕНИЙ В ВОСТРЕБОВАННУЮ РЫНКОМ ПРОДУКЦИЮ С ДОБАВЛЕННОЙ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ЦЕННОСТЬЮ.
Инжиниринг – это наука и искусство создания на основе передовых научных достижений интеллектуальных продуктов, необходимых для немедленного практического применения при создании новых зданий, сооружений, предприятий, заводов, машин и механизмов.
Экономика – совокупность отношений субъектов потребления по поводу владения и перераспределения ресурсов
Инжиниринг – инженерно-консультационные
услуги исследовательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитического характера, в т.ч. создание технико- экономических обоснований проектов, выработку рекомендаций в области организации производства и управления, комплекс коммерческих услуг по обеспечению процессов подготовки к производству и реализации продукции, по обслуживанию и эксплуатации промышленных, инфраструктурных и других объектов.
Britannica:
Engineering, the application of science to the optimum conversion of the resources of nature to the uses of humankind.
ECPD (Engineers Council for Professional Development):
Engineering defined as the creative application of «scientific principles to design or develop structures, machines, apparatus, or manufacturing processes, or works utilizing them singly or in combination; or to construct or operate the same with full cognizance of their design; or to forecast their behaviour under specific operating conditions; all as respects an intended function, economics of operation and safety to life and property».
Инженер
(от фр. ingénieur на базе лат. ingenium - способность, изобретательность) — создатель информации об архитектуре материального
средства достижения цели или способа изготовления этого средства.
Менеджмент – профессиональная деятельность по управлению социально-экономическими системами
Инженерное дело (инженерия) —
область человеческой интеллектуальной деятельности, дисциплина,
профессия, задачей которой является применение достижений науки, техники, использование законов физики и природных ресурсов для решения конкретных проблем, целей и задач человечества.
Рис.1 Источники понятия ИНЖИНИРИНГ и оптимальное определение.

более точным – предоставление информационных услуг. Таким образом, мы с уверенностью можем дать выверенное определение инжиниринга: ИНЖИНИРИНГ – это профессиональная предпринимательская деятельность по предоставлению услуг трансформации научных знаний и достижений в востребованную рынком интеллектуальную продукцию с добавленной потребительской ценностью. Другими словами, инжиниринг – это особые инженерно-консультационные услуги исследовательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитического характера, в т.ч. услуги по созданию технико- экономических обоснований проектов, выработку рекомендаций в области организации производства и управления, комплекс коммерческих услуг по обеспечению процессов подготовки к производству и реализации продукции, по обслуживанию и эксплуатации промышленных, инфраструктурных и других объектов. Можно также сказать, что инжиниринг – это наука и искусство создания на основе передовых научных достижений интеллектуальных продуктов, необходимых для немедленного практического применения при создании новых зданий, сооружений, предприятий, заводов, машин и механизмов. Создание в результате этой услуги добавленной потребительской ценности, является обязательной характеристикой инжиниринга, поскольку создание невостребованного интеллектуального продукта относится к несколько иной сфере.
Инжиниринг – это не просто производство интеллектуального технического продукта, это, прежде всего, беспрерывное обновление и рост инженерного потенциала, позволяющие постоянно внедрять в производство новые технологии, в т.ч. эксклюзивные инновации. Таким образом, инжиниринг невольно должен присутствовать в деятельности любой компании, занимающей то или иное место в инвестиционно-строительной иерархии и объединяющей разные этапы реализации ИСП.
Как уже было отмечено, в большинстве случаев инжиниринг в инвестиционно-строительной сфере чаще всего рассматривается как специализированная деятельность по проектированию новых объектов недвижимости. Вместе с тем, ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ рассматривается как профессиональная деятельность по предоставлению Заказчикам целого комплекса инженерных услуг, включающих и моделирование технологических процессов, и проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Но главное отличие инжиниринга от узкого проектирования состоит в том, что все эти услуги предоставляются не только на основе передовых научных достижений, но и обязательно включают в себя элемент интеллектуальной новизны.
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONCEPT OF DEVELOPMENT & CONCEPTUAL ENGINEERING )
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ(FINANCIAL ENGINEERING)
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ(TECHNICAL &ECONOMIC ENGINEERING)
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (MANAGERIAL & ADMINISTRATIVE ENGINEERING)
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН(BASIC & DETAILED ENGINEERING & DESIGN)
ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ (LOGISTICS & PROCURIMENT ENGINEERING)
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ(CONSTRUCTIONENGINEERING)
ИСПЫТАТЕЛЬНЫЙ И ПУСКОВОЙ ИНЖИНИРИНГ (COMISSIONINGDESIGN)
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ / СБЫТОВОЙ ИНЖИНИРИНГ (OPERATION / CLOSEOUT PROCESSING)
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (DECOMISSIONINGDESIGN)
I
F
BP
PM
E
P
C
OC
O/T
DC
Инвестиционно-строительный инжиниринг - это профессиональная предпринимательская деятельность по предоставлению Заказчикам комплексных инженерных услуг, включающих моделирование технологических процессов, проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов.
Рис.2 Инжиниринг на каждом этапе инвестиционно-строительного процесса
Инжиниринг – это наука и искусство извлечения практической выгоды из чистых научных знаний, таких как физика или химия, и их применение при создании новых зданий, сооружений, предприятий, заводов, машин и механизмов.

Например, это касается так называемых инжиниринговых компаний, занимающихся реализацией сложных инвестиционно-строительных проектов, в том числе в области индустриального или инфраструктурного девелопмента. Безусловно. Стоит сразу отметить, что это будут компании именно специального комплексного инжиниринга – инвестиционно-строительного. ИНВЕСТИЦИОННО- СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ – это форма комплексного инжиниринга направленного на предоставление услуг по созданию интеллектуальных продуктов, необходимых для достижения целей инвестирования путем создания и изменения объектов недвижимости.
Поскольку, как мы заметили, инжиниринг является неотделимой частью каждого этапа инвестиционно-строительного процесса (Рис.2), попробуем сосредоточиться на сути инжиниринговых компетенций на каждом этапе. В общем случае полный цикл инвестиционно-строительного инжиниринга включает:
1. Концептуальный инжиниринг. Решает задачу формализации новой инвестиционной идеи и превращения её в удобоваримый для принятия решений пакет документов.
2. Финансовый инжиниринг – это планирование возможных вариантов финансирования проекта, как с точки зрения достаточности объёмов денежных средств, их стоимости и доступности, так и с точки зрения резервирования источников финансирования при наличии рисков превышения начального бюджета затрат или потери основного источника.
3. Предпроектный (экономическое обоснование) бизнес-инжиниринг. После появления конкретного инвестора наступает время проработки и согласования основных параметров будущего объекта. Единого перечня необходимых действий на этом этапе нет, так как он может существенно различаться в зависимости от конкретной ситуации.
4. Организационный инжиниринг – совокупность мероприятий по организации процесса управления проектом, сайт-менеджмент, управление основными процессами проекта от управления рисками до управления сроками, персоналом, мотивацией, безопасностью, требованиями и стоимостью.
5. Проектирование, конструирование и архитектурный дизайн. Содержание данного этапа практически полностью относится к строительному инжинирингу, хотя окончательное ТЭО (бизнес-план) проекта относится к базовой проектной документации.
6. Производственно-строительный и логистический инжиниринг. Собственно строительство является наиболее капиталоёмким этапом в любом инвестиционном проекте. Здесь осуществляются решения, заложенные на предыдущих стадиях.
Инвестиционно- строительный ИНЖИНИРИНГ
Инжиниринг ПО для строительства
Инжиниринг процессов управления проектами
Инжиниринг средств труда для строительства
Инжиниринг предметов труда в строительстве
Инжиниринг технологий выполнения работ
Инжиниринг на каждом этапе ИСП
Рис.3 Отражение комплексности инвестиционно-строительного инжиниринга.

7. Эксплуатационный инжиниринг и техническое обслуживание зданий и сооружений. Этот этап является самым длительным, может продолжаться десятки лет.
8. Ликвидационный инжиниринг. Ликвидация объектов капитального строительства, как правило, заранее не предусматривается. Обычно она проводится при необходимости освободить площадку для нового строительства или при достижении недопустимого морального или физического износа. Ликвидационному инжинирингу часто предшествует многоэтапный редевелопмент, это тоже специальный вид инжиниринга, который позволяет быстро реагировать на изменение жизненного цикла продукции относительно жизненного цикла объекта недвижимости и находящихся в нем средств производства.
Таким образом видно, что инвестиционно-строительный инжиниринг, чаще всего, рассматривают как интеллектуальный вид деятельности, имеющий своей конечной целью получение наилучших (оптимальных) результатов от капиталовложений или иных затрат, связанных с реализацией проектов создания объектов недвижимости за счет наиболее рационального подбора и эффективного использования материальных, трудовых, технологических и финансовых ресурсов в их единстве и взаимосвязи, а также методов организации и управления, на основе передовых научно-технических достижений и с учетом конкретных условий и проектов. Как видно из набора названных характерных атрибутов, инжиниринговая деятельность реализуется через предоставление комплекса услуг производственного, коммерческого и научно-технического характера. В то же время, такой инжиниринг рассматривается и как самостоятельный вид консалтинговых услуг и определяется как предоставление одной стороной (консультантом) другой стороне (Заказчику) комплекса или отдельных видов инженерно- технических услуг, связанных с проектированием, строительством и вводом объекта недвижимости в эксплуатацию, с разработкой новых технологических процессов на предприятии Заказчика, усовершенствованием имеющихся производственных процессов вплоть до внедрения изделия в производство и даже сбыта продукции. Консультативный инжиниринг связан, главным образом, с интеллектуальными услугами в целях проектирования объектов, разработки планов строительства и контроля проведения работ.
Прежде чем остановиться подробно на этих специфике инвестиционно-строительного инжиниринга (рис.56), хотелось бы заметить, что большинство девелоперских и генподрядных строительных компаний считают себя и инжиниринговыми. Насколько это верно и правомерно, зависит не только от набора услуг, предоставляемых компанией, но и от уровня их инновационности и соответствия современным мировым стандартам качества. Что сегодня происходит на западных рынках промышленного инжиниринга? Проведенные исследования показывают, что в портфеле заказов крупнейших в мире инжиниринговых компаний, таких, как Bechtel, Fluor, KBR, CB&I, Jacobs наибольшую долю составляет именно предоставление комплексных или системных инжиниринговых услуг. Доля отдельных услуг, например, проектирования, гораздо меньше. Весь западный рынок идет в большей степени по этому направлению.
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ
– форма комплексного инжиниринга направленного на предоставление услуг по созданию интеллектуальных продуктов, необходимых для достижения целей инвестирования путем создания и изменения объектов недвижимости.
Классификация Инжиниринга – это совокупность видов инжиниринга, отнесённых по различным основаниям к однородным группам деятельности в области создания интеллектуальных продуктов.
Инжиниринг предметов
труда в строительстве – профессиональная деятельность по созданию новых строительных материалов и технологий их использования
Комплексный Инжиниринг – Профессиональная деятельность по предоставлению услуг инжиниринга разных направлений в комплексе, объединенных единой темой , проектом или направлением исследований.
Системный Инжиниринг – Специализированная инжиниринговая деятельность по созданию комплексных мультифункциональных систем, направленная на обеспечение синергетического эффекта в форме максимальной эффективности конечных продуктов инжиниринга.
Строительный Инжиниринг - профессиональная предпринимательская деятельность по предоставлению Заказчикам комплексных инженерных услуг, включающих моделирование технологических процессов, проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов.
Бизнес-инжиниринг – Область Нетехнического инжиниринга, связанная с созданием интеллектуальных продуктов, экономически и юридически сопутствующих техническому инжинирингу, без которых невозможно создание и внедрение физических продуктов.
Инжиниринг средств
труда в строительстве – профессиональная деятельность по созданию основных средств для строительства и технологий их использования
Технический Инжиниринг —
Область инжиниринга направленная на создание интеллектуальных продуктов и связанных с ними услуг, повышение потребительской ценности которых производится путем трансформации ЕСТЕСТВЕННО-НАУЧНЫХ знаний.
Рис.4 Источники нвестиционно-строительного ИНЖИНИРИНГА и его оптимальное определение.

С точки зрения интегральных инжиниринговых услуг можно сделать акцент на так называемых комплексных инжиниринговых услугах, когда инжиниринговые услуги предоставляются в комплексе, особенно если они связаны между собой однородными задачами и целями бизнеса. В данном случае, Комплексный Инжиниринг – это профессиональная деятельность по предоставлению услуг инжиниринга разных направлений в комплексе, объединенных единой темой, проектом или направлением исследований.
Вместе с тем, комплексный инжиниринг должен восприниматься не более чем алгебраическая сумма разнородных инжиниринговых услуг, как технических, так и связанных с коммерческим или бизнес-инжинирингом. Гораздо более сложным развитием инжиниринга является предоставление услуг системного инжиниринга. Например, развитие современной промышленности невозможно без системного взаимодействия всех отраслей науки, новых технологий, открытий в области связи и информатики, организационного развития, экономических и юридических аспектов деятельности. Перманентная глобализация экономики, процессы постоянной интеграции людей и их сообществ вызывают потребность в создании все более совершенных социальных, образовательных, производственных, транспортных, энергетических и, разумеется, промышленных систем.
Рост масштабов и усложнение способов организации человеческой деятельности по созданию промышленных систем, повышение степени ответственности за результаты работы систем управления производственными процессами, быстрое возрастание сложности возникающих при этом научных, технических и управленческих проблем привели к созданию в середине ХХ века системной инженерии как новой прикладной системной методологии. В свою очередь, среди направлений, где системная инженерия сосредотачивает сегодня первоочередные усилия, выделяются: создание промышленных предприятий, индустриальных парков, площадок, комплексов и сетей, управление деятельностью по созданию предприятий как сложных комплексных адаптивных систем, а также управление жизненным циклом сложных производственных систем с учетом изменений рынков и экономических параметров производства. В этом случае, Системный инжиниринг (системная инженерия) рассматривается как междисциплинарная научная методология, включающая совокупность практических методов и методик решения комплексных проблем, основывающаяся на теории систем (системотехники) и процессах разработки систем как единого целого.
Таким образом, как видно из представленного набора терминов и понятий, сегодня есть все возможности четко отразить поле ИНЖИНИРИНГА и наладить профессиональное общение в достаточно конкретной и понятной всем информационной среде. Общение на одном языке, языке профессионалов инжиниринга – это и есть основа для резкого роста экономики страны в целом. Инжиниринг – это не только объективный фактор такого роста, это еще и фактор экономического имиджа России в целом, поэтому у нас нет времени на долгие дискуссии.
Архитектура
процесса
Объединение 2-х объектов ниже
Гуманитарный (гуманитарные науки)
Смешанный (междисциплинарные науки)
Предметы потребления
Классификация девелопмента
Инвестиционно-строительный
Базис классификации
По научным дисциплинам
Предметы труда
Средства труда
Архитектура физического объекта
Химические Технологии
Информационные технологии
Объекты недвижимости
Движимые
объекты
Промышленно- энергетический
Агробиологический инжиниринг
Мультикомпетентный
По объекту инжиниринга
По степени интеграции
Территориально-планировочный
Технико-экономический
Медицинский инжиниринг
Эколого-правовой
Концептуальный
СИСТЕМНЫЙ ИНЖИНИРИНГ
Монокомпетентный
Комплексный ИНЖИНИРИНГ
Прочий технический инжиниринг
Технический (Естественные науки)
Рис.5 Место инвестиционно-строительного инжиниринга в общей классификации инжиниринга.

СТОИМОСТНОЙ ИНЖИНИРИНГ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТАХ.
Как уже было отмечено, говоря об инвестиционно-строительном инжиниринге всегда надо понимать, то разговор идет о, так называемых, комплексных инжиниринговых услугах, когда инжиниринговые услуги предоставляются в логическом дополнении друг друга, особенно если они связаны между собой однородными задачами и целями бизнеса. Вместе с тем, комплексный инвестиционно-строительный инжиниринг, чаще всего, воспринимается, не более чем алгебраическая сумма разнородных инжиниринговых услуг, как технических, так и организационно-управленческих.
Рис.6. Концепция непрерывного управления стоимостью инвестиционно-строительного проекта
Гораздо более сложным развитием инжиниринга является предоставление услуг системного инжиниринга. Например, развитие современной промышленности невозможно без системного взаимодействия всех отраслей науки, новых технологий, открытий в области связи и информатики, организационного развития, экономических и юридических аспектов деятельности. Перманентная глобализация экономики, процессы постоянной интеграции людей и их сообществ вызывают потребность в создании все более совершенных социальных, образовательных, производственных, транспортных, энергетических и, разумеется, промышленных систем. Рост масштабов и усложнение способов организации человеческой деятельности по созданию промышленных систем, повышение степени ответственности за результаты работы систем управления производственными процессами, быстрое возрастание сложности возникающих при этом научных, технических и управленческих проблем привели к созданию в середине ХХ века системной инженерии как новой прикладной системной методологии.
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONCEPT OF DEVELOPMENT & CONCEPTUAL ENGINEERING )
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ(FINANCIAL ENGINEERING)
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ(TECHNICAL &ECONOMIC ENGINEERING)
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (MANAGERIAL & SYSTEM ENGINEERING)
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ (BASIC & DETAILED ENGINEERING & DESIGN)
ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ (LOGISTICS ENGINEERING)
СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ(CONSTRUCTIONENGINEERING)
ИСПЫТАТЕЛЬНЫЙ И ПУСКОВОЙ ИНЖИНИРИНГ (COMISSIONINGENGINEERING& DESIGN)
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (OPERATION / CLOSEOUT PROCESSING)
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (DECOMISSIONINGDESIGN)
СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА
(COST APPRAISAL)
СТОИМОСТНАЯ ЭСКАЛАЦИЯ (COST ESCALATION)
КАСТОМИЗАЦИЯ (COST CUSTOMISATION)
БЮДЖЕТИРОВАНИЕ (PROJECT COST BASELINE)
СТОИМОСТНАЯ ВЕРИФИКАЦИЯ (BUDGET & DEFINITIVE ESTIMATES)
ЦЕНОВОЙ КОНТРОЛЬ (UNIT PRICE CONTROLLING)
ЦЕНОВОЙ КОНТРОЛЬ (RESOURCE PRICE CONTROLLING)
ЦЕНОВОЙ КОНТРОЛЬ (SYSTEMS PRICE CONTROLLING)
КАПИТАЛИЗАЦИЯЗАТРАТ (COST CAPITALISATION)
СТОИМОСТЬ ЛИКВИДАЦИИ(COST DECOMISSIONING)
Непрерывное Управление Стоимостью (Total Cost Management – TСМ)

Сегодня мировое научное и индустриальное сообщества признают системную инженерию в качестве методологической основы организации и осуществления деятельности по созданию систем любого класса и назначения. В свою очередь, среди направлений, где системная инженерия сосредотачивает сегодня первоочередные усилия, выделяются: создание промышленных предприятий, индустриальных парков, площадок, комплексов и сетей, управление деятельностью по созданию предприятий как сложных комплексных адаптивных систем, а также управление жизненным циклом сложных производственных систем с учетом изменений рынков и экономических параметров производства. В этом случае, Системный инжиниринг (системная инженерия) рассматривается как междисциплинарная научная методология, включающая совокупность практических методов и методик решения комплексных проблем, основывающаяся на теории систем (системотехники) и процессах разработки систем как единого целого. Существует множество определений, моделей и стандартов для системного инжиниринга, например: ISO/IEC 15288 (Разработка систем – Жизненный цикл систем и его процессы (Разработка систем и ПО — процессы жизненного цикла системы), Модель INCOSE (International Council on Systems Engineering, Руководство по системному инжинирингу) или Научно-производственный институт (НПИ) Швейцарской высшей технической школы Цюриха (ETH Zürich), по изданию «Хаберфельнер и др. (2012) Системный Инжиниринг», но в общем случае под системным инжинирингом понимают методику решения комплексных проблем, основывающуюся на теории систем (системотехники), процесс разработки систем как единого целого, а также соответствующую профессию.
Как отмечают многие эксперты, большинство проблем с системным инжинирингом в России связаны с пониманием термина «инжиниринг». В лучшем случае, он воспринимается как синоним термину «проектирование или проектные работы». Инвестиционно-строительный инжиниринг, чаще всего, рассматривают как интеллектуальный вид деятельности, имеющий своей конечной целью получение наилучших (оптимальных) результатов от капиталовложений или иных затрат, связанных с реализацией проектов создания объектов недвижимости за счет наиболее рационального подбора и эффективного использования материальных, трудовых, технологических и финансовых ресурсов в их единстве и взаимосвязи, а также методов организации и управления, на основе передовых научно- технических достижений и с учетом конкретных условий и проектов. В связи с этим, рельный системный инвестиционно-строительный инжиниринг может рассматриваться исключительно как МАТРИЧНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: они имеет узко-мпециализированный набор инжиниринговых услуг на каждом этапе инвестиционно-строиельного процесса, и целую совокупность инжиниринговых услуг, сопровождающих весь инвестиционно-строительный процесс от начала до конца. Такими услугами являются и управление контрактами, и управление сроками, и управление стоимостью и управление качеством. Логично, что прежде чем выстраивать систему управления чем-либо, хочется ответить на вопрос – а откуда возьмется ПРЕДМЕТ или ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ? Разумеется, система управления такими объектами, как сроки,
ЭТАП ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА
Инициация проекта
Реализация проекта
Редевелопмент проекта
Завершение проекта
СТОИМОСТНОЙ ИНЖИНИРИНГ
Стоимостная оценка
Управление стоимостью проекта
Оценка вариантов редевелопмента
Стоимость вывода из обращения
КОНТРАКТНЫЙ ИНЖИНИРИНГ
Инжиниринг контрактной стратегии
Управление изменениями проекта
Инжиниринг вариантов редевелопмента
Контрактное резервирование ликвидации
ИНЖИНИРИНГ ТРЕБОВАНИЙ
Сбор модели требований
Управление требованиями при реализации
Формулирование требований перспектив
Мониторинг требований при ликвидации
ИНЖИНИРИНГ УПРАВЛЕНИЯ
Управление концептуальным проектом
Управление проектом реализации
Управление эксплуатацией и новациями
Управление проектом ликвидации
Рис.7 Матрица взаимодействия этапных и сквозных видов инжиниринга в ЖЦ проекта

стоимость, качество, риски, коммуникации, персонал, контракты и трубования, является исключительно результатом такого специального инжиниринга. Это касается и стоимостного инжиниринга, о котором далее пойдетречь!
Стоимостной инжиниринг независимо от участников инвестиционного объекта оценивает все фазы управления проектом. В стоимостном инжиниринге на всех фазах жизненного цикла проекта основной (базовой) функцией Управления Проектами является Управление стоимостью, с помощью которой осуществляются все стоимостные процессы, и контролируются входы и выходы процессов на каждой фазе по формуле «вход-процесс-выход». Создание системы управления стоимостью обоснованно, соответствующей каждой фазе, сметно-нормативной базой.
Таким образом, стоимостной инжиниринг, как и любой инвестиционно-строительный инжиниринг рассматривается как самостоятельный вид консалтинговых услуг и определяется как предоставление одной стороной (консультантом) другой стороне (Заказчику) комплекса оценочных и контрольных услуг, связанных с расчетом стоимости проектирования, строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, с расчетом стоимости новых технологических процессов на предприятии Заказчика, ценообразованием имеющихся производственных процессов вплоть до внедрения изделия в производство и даже сбыта продукции. Стоимостной инжиниринг связан, главным образом, с интеллектуальными услугами в целях проектирования и управления стоимостью объекта в процессе реализации, разработки планов управления рисками превышения стоимости строительства и контроля стоимости проводимых работ в условиях возникающих или непредвиденных изменений. Открытым остается вопрос – почему при наличие совершенных инструментов управления стоимостью проектов недвижимости, стоимость строительства остается «больным местом» всех инвесторов.
Объектом формирования системы управления стоимостью является последовательная совокупность стоимостных оценок проекта, которые могут быть, теми или иными документами проекта,
Метод поэлементного калькулирования:
Каждый объект, титул, вид работ или монтажный комплекс считается по наиболее легкодоступной информации.
Ресурсно-экспертный метод:
Ресурсы на которые сть текущие цены – по факту, на которые нет текущих цен – экспертно- аналитическим или техническим способом.
Метод приведения рыночной стоимости аналога к единице:
Рыночная капитализация аналога приводится к условной единице (продукции, площади, объема, персонала и т.п.).
Базисно-индексный метод:
За базу берутся прошлые затраты аналога или сборника базисных цен (квазианалог) и переводятся в текущие цены через индексы.
Аналогов
Затратный
Комбинированный
Способы оценки
Методы оценки
Метод укрупненных нормативов по базе объектов-аналогов:
При наличии аналога в базе – метод укрупненных нормативов, при отсутсвии – метод приведенной рыночной
Доходный
Ресурсно-индексный метод:
Ресурсы на которые есть текущая цена – ресурсным методом, на которых нет цены – базисно-индексным.
Ресурсно-доходный метод:
По своим объектам – методом обратного CAPEX, по неизвестным – методом приведения рыночной стоимости к условной единице.
Метод укрупненной ресурсной стоимости:
По зданиям, сооружениям, установкам, узлам, системам на которые есть цена, по остальным – методом обратного CAPEX.
Метод приведения обратного CAPEX к сроку службы:
OPEX считается ресурсным методом в текущих ценах, прибыль по факту при полной производительности.
Ресурсный
Рис.8 Главная классификация методов и способов Стоимостной Оценки

зафиксированы как предельные, целевые, максимальные или иные стоимости. Стоимостная оценка – это оценка вероятной стоимости тех ресурсов, которые потребуются для выполнения работ, предусмотренных проектом. Качественные «оценки стоимости» проекта в рамках управления проектами обязательным образом учитывают производственный график исполнения проекта и процесс «оценки стоимости» называется калькулированием, а не «осмечивание».
Стоимостные оценки рассчитывают в течение всего проекта. Для того чтобы дать проекту разрешение на старт, необходимо вначале проверить концептуальные (предпроектные) оценки его стоимости. На этом этапе используется предварительная оценка, так называемая оценка «порядка величины» (англ. order of magnitude estimate), отличие которой от реальной стоимости лежит в интервале от −25 % до + 75 %. По ходу реализации проекта требуются более точные оценки. При этом определение сметной стоимости (англ. budget estimates) производится с точностью от −10 % до +25 %. И наконец, к моменту выработки согласованной базовой цены проекта (англ. project cost baseline) необходимо провести окончательную стоимостную оценку (англ. definitive estimate), значение которой не должно быть меньше реальной более чем на 5 % и превышать ее более чем на 10 %. На ранних стадиях проекта неопределенность в понимании реального объема работ проекта еще слишком велика, и нет никакого смысла в затратах усилий на то, чтобы на каждой стадии проекта делать более точные стоимостные оценки, чем это необходимо на текущий момент.
Рис.9. Процессы управления стоимостью на каждом этапе ИСП
Рис.10. Направление уменьшения стоимости для Заказчика и мотивации в управлении стоимостью
Существует несколько общепринятых методов расчета стоимостных оценок. Каждый может выбрать метод, обеспечивающий требуемую точность оценки и соответствующий его возможностям по денежным и трудовым затратам на проведение самой стоимостной оценки:
1. Метод оценки «сверху вниз». Метод оценки стоимости «сверху вниз» (top down estimate) используется для оценки затрат на ранних стадиях проекта, когда информация о проекте еще очень ограниченна. Смысл такой укрупненной экспертной оценки в том, что она производится обобщенно и проект оценивается в целом по одному показателю. Оценка удобна тем, что не требует больших усилий и времени. Недостатком же является не такая высокая точность, какая могла бы быть при более детальной оценке.
100%
65%
70%
80%
+75%
-50%
+25%
-25%
+15%
-10%

2. Метод оценки «снизу вверх». Метод оценки «снизу вверх» нужен для выработки согласованной базовой цены проекта или окончательной стоимостной оценки проекта. Название метода отражает способ расчета стоимостной оценки — метод предусматривает оценку затрат на детальных уровнях проекта, а затем суммирование затрат на более высоких уровнях обобщения для получения оценки стоимости (сметы) всего проекта. Для осуществления такой «свертки» затрат можно использовать структуру декомпозиции работ (СДР или WBS) проекта. Преимущество этого метода состоит в точности получаемых результатов, которая в свою очередь зависит от уровня детализации при оценке затрат на нижних уровнях рассмотрения. Из математической статистики известно, что чем больше деталей добавляется в рассмотрение, тем выше точность оценки. Недостатком же этого метода является то, что затраты средств и времени на выполнение детальной оценки значительно выше.
Рис.11. Ключевые этапы создания стоимостных оценок для целостного управления стоимостью
3. Метод оценки «по аналогу». Метод оценки «по аналогу» является одной из разновидностей метода оценки «сверху вниз». Суть его заключается в том, что для предсказания стоимости оцениваемого проекта используются фактические данные о стоимости прежде выполненных проектов. В основе этого метода лежит идея, что все проекты в чем-то схожи между собой. Если сходство между проектом-аналогом и оцениваемым проектом велико, то результаты оценки могут быть очень точными, в противном случае оценка будет произведена неверно.
4. Методы параметрических оценок. Методы параметрических оценок похожи на метод оценки «по аналогу» и также являются разновидностью метода «сверху вниз». Присущая им точность не лучше и не хуже точности метода оценок «по аналогу». Процесс оценки по параметру состоит в нахождении такого параметра проекта, изменение которого влечет пропорциональное изменение стоимости проекта. Математически параметрическая модель строится на основе одного или нескольких параметров. После ввода в модель значений параметров в результате расчетов получают оценку стоимости проекта. Если параметрические модели различных проектов схожи и величину затрат и значения самих параметров легко подсчитать, то точность параметрической оценки предстоящего проекта можно повысить. Если, например, есть два выполненных проекта, причем стоимость одного из них больше стоимости оцениваемого проекта, а стоимость другого — меньше, и параметрическая модель справедлива для обоих
Методология
поэтапной оценки стоимости объекта капитального строительства
СТОИМОСТЬ-1:
СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА
с учетом эскалации и кастомизации
РЕЗУЛЬТАТ: Решение о входе в проект (вывод на ОБИН)
Состав основного оборудования и титульных объектов
Базовый проект, изыскания, ТУ
Бухгалтерская
сводка затрат
Специфика
Заказчика
БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ
РЕЗУЛЬТАТ: Индексация факторов отклонений, корректирующие мероприятия
БЮДЖЕТНАЯ ОЦЕНКА
РЕЗУЛЬТАТ: Установление ценовых коридоров и параметров стоимостного контроля
СМЕТНАЯ СТОИМОСТЬ
(ССР после экспертизы)
РЕЗУЛЬТАТ:
Прогноз и предупреждение отклонений, отчет по несоответствиям
Разрешительные требования и ограничения
Анализ
План-Факт
Мастер-план и предварительное ТЭО
Референтный аналог
Система Управления №2

выполненных проектов, то точность параметрической оценки стоимости предстоящего проекта и надежность использования параметра будут достаточно высоки.
Оценивание можно производить также с использованием множества параметров. В этом случае каждому параметру в зависимости от его значимости приписывается весовой коэффициент, и оценка стоимости осуществляется согласно многопараметрической модели.
Таким образом, мы можем констатировать, что стоимостной инжиниринг – это целая область деятельности, в которой производят стоимостные расчёты на любых этапах инвестиционно- строительного проекта, рассчитывает экономические отношения между его участниками. На строительном рынке специалистов данной области не хватает. Причина крайне проста – ВУЗы в России просто-напросто не обучают на данную специальность. А, что интересно, студентам, которые учатся по специальности «Экономика и управление в строительстве» просто не хватает знаний по данной сфере. Выпускники умеют рассчитывать строительные конструкции, обладают знаниями по технологиям строительных процессов, умеют проектировать, но, увы, не умеют грамотно производить экономические расчёты. В связи с этой проблемой рассматривается необходимость изменения ВУЗовских специальностей. Стоимостной инжиниринг представляет собой совокупность различных методов и средств управления стоимостью проекта и расчётом бюджета на практике на всех участках жизни проекта, что включает в себя формирование стоимости на основе различных расчётов. Управление стоимостью основывается на системном подходе к контролю над программами, проектами, продуктами или услугами на протяжении всего их жизненного цикла. На практике это достигается путем использования принципов стоимостного инжиниринга и управления стоимостью, внедренных методологий и новейших технологий, с помощью которых осуществляется организацию процесса управления.
Стоимостной инжиниринг можно отнести только к тем решениям, которые принимаются не только основываясь на своем профессиональном опыте. Они применяют научные методы и технические
Создание системы комплексного хеджирования рисков по всем источникам рисков.
Отслеживание маршрута неконтролируемых факторов: ценовые, экономические – расчет эскалации и контроль её выполнения.
Определение ключевых факторов риска внешней среды, формирование политики управления рисками и событийный мониторинг
Определение оптимальной стоимости и контроль отклонений в пределах допустимого коридора рисков.
Оптимизация
По отклонению
Способы УПРАВЛЕНИЯ
Задачи УПРАВЛЕНИЯ
Формирование комплексного резерва отклонений и по факторам внешней и внутренней среды, нескольких сценарных планов в зависимости от суммарной девиации
По возмущению
Удержание изменений около утвержденного параметра методом контр-мероприятия, увеличение затрат в одном месте сокращение в другом.
Создание резерва объектов, работ и ресурсов, от которых можно отказать в порядке приоритета при возникновении внешних вводных.
Комплексный подход к формированию реестра неуправляемых рисков, их оценки, сопровождения и системы предупреждения
Формирование методов макроэкономического анализа, стратегического маркетинга и правового мониторинга перспектив
Стабилизация
Сопровождение
Рис.12 Главная классификация способов и задач Управления

расчеты для решения таких задач как: оценка затрат, регулирование затрат, бизнес планирование, анализ рентабельности, управление проектами, и тайм-менеджмент. Многие согласятся, что инженеры или инжиниринг (или более полно «применение научных принципов и техник») в большинстве выполняют конструкторскую работу, разрабатывают лишь физический облик объекта. Это утверждение не совсем верно. Конструкторской работе предшествует планирование затрат, времени и ресурсов, которые понадобятся для успешного завершения проекта. Навыки, требуемые для расчета затрат, отличаются от навыков, требуемых для разработки физического облика объекта. Основываясь именно на этой разнице, выделяют область стоимостного инжиниринга.
Советская парадигма реализации инвестиционно-строительных проектов, во-многом игнорировала реальную оценку инвестиций, поскольку большинство объектов недвижимости возводилось директивным решением о необходимости производства какого-то продукта или удовлетворения социальных ожиданий, без оценки доходности и возвратности инвестиций. Безусловно, так называемое ТЭО было обязательным элементом проектной документации, но экономическое обоснование больше имело оправдательный характер применения тех или иных не самых эффективных проектных решений, нежели реального расчета инвестиционной доходности и окупаемости. Этот подход во многом превалирует и сегодня, хотя многие инвесторы уже научились оценивать проекты на стадии концептуальной оценки задолго до принятия решения об инвестировании.
Лучшим (исходным) вариантом расчета всегда безусловно должен быть расчет в постоянных ценах. Это жесткое требование основывается на признании очевидного факта: прогнозировать развитие макроэкономической ситуации в России не в состоянии ни один эксперт, сколь бы прозорливым он не был. Рабочих гипотез может быть выдвинуто множество и все они должны быть приняты во внимание и рассмотрены. Однако единственной общей позицией для всех сценариев развития инфляционных процессов может быть предположение о сохранении сложившегося соотношения цен на товарном рынке и достигнутого уровня процентных ставок на рынке капиталов (Рис. 40).
Главное условие достоверности оценки инвестиционного проекта заключается в возможности проверки использованных исходных данных. Это условие может быть выполнено только если вся исходная информация, используемая в расчетах, имеется в действительности, то есть, цены на все элементы затрат могут быть взяты либо по фактически сложившемуся уровню, либо по ближайшим аналогам на рынке товаров и услуг. Имеющийся стандартизированный аппарат позволит в этом случае,
Методология
Управления стоимостью объекта капитального строительства
СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ-1:
ЗАДАЧА:
Постоянное улучшение качества и точности стоимостной оценки
Управление рисками, неуправляемые риски и их нивелирование
Горячий, теплый и холодный резерв отклонений
Анализ сигналов и
факторов отклонений
Лимиты приведенных затрат
ЗАДАЧА:
Бухгалтерская стоимость и сводка отклонений от плана
ЗАДАЧА: Реестр предельных показателей проекта, перечень отсекающих факторов
ЗАДАЧА:
Коридор сценариев, резервные лимиты, учет сроков, мотивация
Оптимистичный, реалистичный и пессимистичный сценарии, риски
Актуализация вероятности рисков и их перерасчет
Вероятность форс- мажорных обстоятельств
Целевая доходность и OPEX
Рис.13 Ключевые стоимостные ЦЕЛИ для отражения в Стандарте Упраления Стоимостью
Стоимость
№2
Стоимость №3
Стоимость №4
Стоимость
№1

если не измерить, то хотя бы сопоставить и проранжировать проекты, подготовленные специалистами, располагающими различными взглядами на текущую ситуацию и имеющие неодинаковый доступ к информации.
Все вышесказанное в связи с оценкой инфляционных процессов, относится и к тенденциям развития законодательной и нормативной базы в России. В первую очередь это должно проявиться в отказе от попыток предсказать точные даты проведения переоценки основных фондов предприятий или введения механизмов индексирования амортизационных отчислений. Также надо признать сложнопрогнозируемыми минимальный размер оплаты труда, ставки налога на добавленную стоимость и других налогов, ставку рефинансирования.
Расчет в постоянных ценах или, если выражаться корректнее, расчет в денежных единицах с постоянной покупательной способностью, при фиксированных ставках налогов и процента — тот самый «худой мир», который лучше «доброй ссоры», это компромисс, на который должны согласиться все, кто всерьез собирается заниматься оценкой инвестиций в России в сложившейся обстановке.
Исходя из необходимости выполнения расчетов в постоянных ценах, возникает проблема определения реальной стоимости будущего объекта недвижимости с учетом стоимости капиатала, измеряемой, как правило, размером банковской процентной ставки.
Рис.14. Процесс постоянного уточнения стоимости в проекте.
Расчеты в текущих оценках безусловно необходимы для анализа рисков отклонения цены будущего объекта, связанного с осуществлением инвестиций. В данном контексте должна исследоваться устойчивость проекта к вероятным изменениям внешних факторов. Количество просчитываемых в процессе анализа сценариев может быть неограниченно большим. В том числе должны рассматриваться и возможные последствия изменения законодательного окружения. Все расчеты, тем не менее, должны выполняться на основе базового варианта, являясь, по сути, дополнением к нему.
Инвестиционно-строительные проекты, связанные сначала с импортом оборудования и потом – операционного сырья могут обсчитываться в иностранной валюте. При этом, однако, следует иметь в виду, что доллар в России не является денежной единицей с неизменной покупательной способностью, более того – последняя практически непрерывно снижается, то есть, фактически, доллар также подвержен воздействию внутренней инфляции. Следовательно, наряду с расчетом в постоянных долларах при сложившейся структуре цен, дополнительно должны быть учтены и возможные различия в динамике внешних и внутренних цен.
В отечественной практике оценка эффективности инвестиционных проектов осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов. Согласно данным Методическим рекомендациям инвестиционный проект, реализуемый в рамках инвестиционной политики предприятия и соответствующий целям и интересам его участников, проходит

Malakhov Vladimir. Information and resource modeling of cost of real estate objects

Malakhov Vladimir. Information and resource modeling of cost of real estate objects

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Malakhov Vladimir. Information and resource modeling of cost of real estate objects

Similar to Malakhov Vladimir. Information and resource modeling of cost of real estate objects (20)

More from BICCED - Business-schoole for Invesment-Construction Consalting, Engineering and Development

More from BICCED - Business-schoole for Invesment-Construction Consalting, Engineering and Development (20)

Malakhov Vladimir. Information and resource modeling of cost of real estate objects