О появлении IT-кластеров в Москве, развитии фабрик XXI века и конкуренции на рынке коммерческой недвижимости между городами рассказал генеральный директор компании KR Properties Сергей Матюхин
Что сегодня, на ваш взгляд, происходит на рынке коммерческой недвижимости и чего ждать в 2016 году?
- Следующий год, я думаю, хорошими новостями будет мало отличаться от нынешнего, но в целом мы видим одну очень интересную тенденцию: возрастает не только конкуренция в офисном сегменте на локальных рынках, возрастает конкуренция между целыми городами и даже субъектами Федерации.
Смотрите: крупная монополия "Газпром" сейчас находится в процессе переезда в Санкт-Петербург. Что из-за этого происходит с местным рынком? Уже сейчас в городе на Неве зафиксирован огромный всплеск спроса на коммерческую недвижимость - здания сдаются в аренду, еще не успев достроиться, растет интерес к жилью, что повышает стоимость квартир в целых районах. И наоборот, рынок жилой и коммерческой недвижимости юго-запада Москвы, для которого в свое время штаб-квартира "Газпрома" была драйвером роста, сегодня находится на пути к стагнации.
Другой пример конкуренции между городами - это создание рабочих мест в IT-отрасли. Города, которые сумеют в ближайшем будущем создать больше таких рабочих мест, станут гораздо более успешными. Эти города смогут забирать часть какого-то международного творческого и умственного продукта и создавать вокруг себя новое качество городской среды. IT-компании способны обеспечить городам, в которых находятся, очень хороший задел для развития и роста.
Думаю, что за первенство именно в этой области будут бороться как минимум три субъекта Российской Федерации - это Москва, Московская область и Казань, где в последнее время создаются крупные технопарки, развиваются наукоемкие и высокотехнологичные отрасли.
- Почему именно IT-компании? И какое место в вашем прогнозе занимает Москва?
- Достаточно посмотреть на капитализацию таких мировых IT-гигантов, как Apple, Microsoft, которые исчисляются сотнями миллиардов долларов, чтобы понять, куда движутся потребительские предпочтения, за что люди готовы платить.
Безусловно, создание энергоемких и крупных производств в классическом понимании немыслимо в Москве в силу объективных причин. Тем не менее был создан кластер, который на данный момент формируют такие ведущие российские IT-компании, как "Яндекс", "Мейл.ру", "Касперский" и т. д. Сейчас эти компании стягивают лучшие умы России. Пока все эти программисты стремятся в Москву и не хотят переезжать, допустим, в Подмосковье. Их привлекают огни большого города, столичный статус, столичный уровень общения, столичная инфраструктура. Но через какое-то время, если будет создан мощный IT-кластер в инновационном центре Сколково, территориально расположенный за пределами МКАД, существует вероятность, что Москва потеряет лидирующие позиции в борьбе за высокоэффективные современные трудовые ресурсы. Если, например, Московская область сможет создать максимально лояльные условия для новых компаний, а также повысить уровень инфраструктуры и городской среды, то центр офисного рынка, а в особенности IT-отрасли, через три - пять лет может переместиться за МКАД.
Сегодня особенно важно повышать уровень инфраструктуры. Основная проблема развития экономики страны - дефицит профессиональных кадров. Чем лучше офисные помещения, тем лучшие трудовые ресурсы компания может привлекать. Рынок коммерческой недвижимости сегодня - это, по сути, борьба за трудовые ресурсы. Сегодня не собственники борются за лучшие компании, а арендаторы борются за лучшие кадры.
- Что в таком случае мы понимаем под словосочетанием "коммерческая недвижимость"?
- Относительно предмета нашего разговора - новый сегмент производственной недвижимости. Но это не цеха, а офисы. Современное производство - это офисы, в которых за компьютерами сидят люди и создают продукты в области IT-технологии, сервисов, продукты интеллектуального труда и пр.
Продукт такого нового производства может быть неосязаемым, его нельзя подержать в руках, но все мы им пользуемся - интернетом, поиском, картами. То есть все движется в онлайн. Развитие именно IT-технологий делает нашу жизнь интереснее и лучше, и в этом заключается прогресс. Сегодня мы все пользуемся тем, что десять лет назад и представить даже не могли. А что нас ждет через десять лет? Через десять лет мы будем совершенно в другой парадигме находиться.
- Давайте вернемся на рынок офисной недвижимости Москвы. В связи с тем, что вы сказали, можно ли спрогнозировать векторы его развития?
- Чего точно не будет в Москве 2016 году - это новых заявленных объемов офисного строительства. Из-за того, что снижается спрос. Однако те площади, которые сегодня пустуют, будут постепенно поглощаться. В первую очередь - максимально близко расположенные к центру и доступные по цене.
В перспективе трех - пяти лет в Москве будет ощущаться некий дефицит офисов качественных площадей, потому что новые проекты на рынок не выходят, а поглощение так или иначе происходит. Либо за счет перемещения компаний из дешевых и низкокачественных офисов в более престижно расположенные офисы - новые, современные, экологичные и технологичные. В перспективе трех - пяти лет мы будем видеть снижение вакансии в более качественном офисном А-сегменте и увеличение вакансии в В- и С-классе.
На десять лет, наверное, можно сделать совсем грубый прогноз. Мне кажется, что будущее все-таки за кластерностью. Кластеры уже сейчас создаются вокруг таких "якорей", как "Яндекс", "Мейл.ру" и "Касперский". Небольшие компании будут тяготеть к расположению вокруг флагманов той или иной отрасли. Маленьким компаниям выгодно такое соседство - можно оказывать услуги, заниматься работами на аутсорсе, общаться с коллегами. Мы видим поддержку со стороны государственных органов власти, которым легче работать с кластерами, чем с каждой компанией в отдельности.
- Может ли "Москва-Сити" стать основой для таких кластеров?
- Нет. Сегодня мы не видим в "Москва-Сити" ни одной крупной IT-компании.
Две из трех названных мной крупных российских IT-компаний находятся на площадках, которые так или иначе можно назвать технопарками: обладают большой территорией, низкой плотностью застроенности - это, наверное, тренд, говорящий о том, какие требования предъявляют данные компании к своему расположению.
IT-компании и люди, занятые в такой креативной сфере, не тяготеют к высотным зданиям. Им больше нравится просторная территория и невысокая застройка. Пять-шесть этажей максимум. Это видно и на примере делового квартала "Красная Роза" или лофт-квартала "Даниловская мануфактура".
Если в 2004-2005 годах в "Красной Розе" около 90% площадей было занято компаниями, не относящимися к компьютерным технологиям, то сегодня у нас порядка 70% площадей арендуют компании, которые так или иначе связаны с производством инновационных IT-продуктов.
- Это произошло из-за того, что в офис в "Красной Розе" снял "Яндекс"?
- Да, абсолютно точно. И к нему потянулись смежные компании-сателлиты. Силиконовая долина в Калифорнии также развивалась на базе и за счет больших "якорей", которые стали магнитом для множества мелких, но творческих компаний.
Такая кластерность удобна для развития. Во-первых, общение в однородной среде, возможность обмениваться мнениями с компаниями, которые уже получили мировую известность.
Во-вторых, если твой проект успешный, то на базе "Красной Розы", к примеру, существует центр презентации IT-стартапов, где компании могут презентовать свой продукт и получить финансирование от инвесторов.
- А какие еще могут быть кластеры, кроме IT?
- В "Даниловской мануфактуре" таким магнитом выступает компания "Рамблер", здесь формируется кластер компаний, задействованных в медиасфере.
Мы видим, что юридические компании совершенно точно выбирают район станции метро "Белорусская". Очень много медицинских компаний на "Соколе". То есть компании как-то стремятся находиться рядом с себе подобными. Может быть, таким образом создается так называемый синергетический эффект. Ничем другим объяснить это невозможно.
- Как власти Москвы могут способствовать созданию кластеров, в том числе IT?
- Город может способствовать развитию кластеров и технопарков путем работы с собственниками тех или иных территорий, предоставления возможностей для развития этих площадок. Способов у города несколько. Это предоставление земли для конкретного целевого использования - создания, допустим, IT-технопарка, технопарка с другой направленностью. Либо предоставление уже существующим технопаркам неких льгот под гарантии сохранения и развития определенной направленности технопарка.
Москва понимает, что городу нужны новые рабочие места. В лице департамента науки, промышленной политики и предпринимательства он приглашает к дискуссии собственников и управляющие компании существующих технопарков. Спрашивают, ведут диалог, живо интересуются: "Ребята, а как же это у вас все получилось? А как же нам это сделать больше? Скажите, как вам помочь?" То есть, видимо, руководство города понимает, что за этим будущее.
Беседовал Игнат Бушухин